Hoàn công nhà ở là bước pháp lý cuối cùng trong quy trình xây dựng để hoàn thành việc sở hữu hợp pháp công trình. Sau khi hoàn tất thủ tục hoàn công thì công trình mới được phép đưa vào sử dụng. Vậy hoàn công là gì? quan trọng như thế nào? Hãy cùng công ty kiến trúc Uy Vũ tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
Hoàn công là gì?
Nhà ở là một loại tài sản cần được đăng ký quyền sở hữu theo quy định của Pháp luật (Theo quy định của Luật xây dựng 2014 và Nghị định 59/2015/ NĐ-CP) do đó sẽ có thủ tục hoàn công xây dựng (thường được gọi tắt là hoàn công) để tài sản được công nhận hợp pháp, xác nhận được quyền sở hữu và đưa vào sử dụng.
Thủ tục hoàn công được thực hiện sau khi đơn vị thi công hoặc đơn vị đầu tư xác nhận đã hoàn thành công trình, đã chuẩn bị đưa vào sử dụng. Tuy nhiên nếu có mục đích riêng cần hoàn công nhanh hơn thì có thể bắt đầu sớm sau khi sơn nước và lắp đặt cửa cho công trình. Hoàn công là một trong những thủ tục cần chuẩn bị pháp lý trước khi xây dựng. Xem thêm 4 giai đoạn cần chuẩn bị trước khi xây dựng nhà ở để có sự chuẩn bị kỹ lưỡng hơn.
Lợi ích khi hoàn tất thủ tục hoàn công công trình xây dựng
Việc hoàn công công trình đem lại nhiều lợi ích cho chủ nhà về lâu dài như:
- Là điều kiện để chủ nhà, chủ đầu tư được cấp lại sổ hồng.
- Được cấp quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất, thuận lợi cho các việc định giá, mua bán, hồ sơ vay,… và các thủ tục khác liên quan tới pháp lý
- Các công trình hoàn công và công nhận quyền sở hữu gắn liền đất sẽ được định giá cao hơn cũng như đảm bảo quyền lợi được bồi thường phần nhà ở nếu Nhà nước có quy hoạch trong tương lai. Nếu không làm thủ tục hoàn công thì chủ nhà chỉ có quyền sử dụng đất mà không sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở.
- Nhận được bản vẽ hoàn công (là bản vẽ thực tế cuối cùng) có thể dùng để so sánh với thiết kế ban đầu. Đây là bản vẽ chính xác nhất, thuận tiện cho các công tác nâng cấp, sửa chữa và dự phòng cho sau này.
Hồ sơ hoàn công nhà là gì? Gồm những giấy tờ nào?
Theo Thông tư 05/2015 của Bộ Xây dựng, thành phần của một bộ hồ sơ hoàn công nhà ở gồm các giấy tờ sau:
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng thi công xây dựng được ký kết giữa các bên: chủ nhà/chủ đầu tư, đơn vị thiết kế, thi công, giám sát thi công (nếu có)
- Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng
- Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng
- Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp thi công xây dựng có sự sai khác so với bản vẽ thiết kế ban đầu đã được duyệt)
- Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định khác (nếu có)
- Các văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan (nếu có)
- Một số giấy tờ liên quan nếu được yêu cầu theo thực tế công trình và địa điểm thi công.
Quy trình thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở
Sau khi hoàn thành bộ hồ sơ hoàn công xây dựng thì chủ nhà sẽ tiến hành thủ tục hoàn công nhà ở theo quy trình các bước sau:
- Bước 1: Nộp hồ sơ hoàn công tại UBND Quận/Huyện hoặc cơ quan tương đương. Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan se tiếp nhận và ghi biên nhận hẹn phúc đáp (Thời gian tối đa để phản hồi hồ sơ là 15 ngày). Nếu hồ sơ không đầy đủ sẽ được trả hồ sơ, yêu cầu hoàn thành các giấy tờ còn thiếu và chủ nhà/chủ đầu tư quay lại nộp sau.
- Bước 2: Sau khi nhận hồ sơ, bộ phận xử lý tiến hành đo đạc thực tế tại công trình. Thời gian thông thường trong vòng 7 ngày.
- Bước 3: Hồ sơ hoàn công được chuyển về phòng Quản lý đô thị xem xét. Nếu hồ sơ không hợp lệ sẽ có công văn trả lời nêu rõ lý do trong 15 ngày. Nếu hợp lệ, hồ sơ được UBND xét duyệt, ký phê duyệt bản dự thảo tờ trình và giấy chứng nhận, lập phiếu chuyển Chi cục Thuế để xác nhận nghĩa vụ thuế,
- Bước 4: Chuyển giấy chứng nhận đã ký về văn phòng tiếp nhận và trả kết quả
- Bước 5: Chủ sở hữu nhận thông báo và hoàn tất các nghĩa vụ tài chính. Sau đó nộp biên lai và giấy chứng nhận hoàn công để đưa công trình vào sử dụng.
Thông thường, thời gian hoàn công tối đa theo quy định là 30 ngày tính từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên thực tế sẽ dao động đến hơn 2 tháng. Do đó chủ nhà/chủ đầu tư có thể tham khảo thêm từ đơn vị thầu hoặc các bên cung cấp dịch vụ hoàn công để được tư vấn, tiết kiệm thời gian đi lại, đẩy nhanh tiến độ hơn.
Nhiệm vụ và trách nhiệm các bên khi thực hiện thủ tục hoàn công nhà
- Chủ nhà, chủ đầu tư: Lập hồ sơ hoàn công, theo dõi toàn bộ tiến trình và tiến hành các công tác nghiệm thu, ký kết biên bản, giấy tờ.
- Đơn vị thiết kế: Tham gia nghiệm thu, lập bản vẽ hoàn công theo đúng thực tế nếu có thay đổi so với ban đầu
- Đơn vị thi công: Đảm bảo chất lượng công trình, nghiệm thu, hoàn công và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng.
- Đơn vị tư vấn, giám sát (nếu có): Tư vấn, giám sát, đảm bảo chất lượng và tiến độ thi công công trình. Tham gia kiểm tra, ký xác nhận bản vẽ hoàn công công trình xây dựng.
Nếu chủ nhà sử dụng dịch vụ xây nhà trọn gói, chìa khóa trao tay thì cần tham khảo thêm thông tin để tránh phát sinh rắc rối về sau.
Thông tin về chi phí hoàn công nhà ở
Sau khi nhận được thông tin về nghĩa vụ tài chính, chủ nhà cần hoàn thành để được cấp Giấy chứng nhận hoàn công. Chi phí dịch vụ trọn gói có thể tham khảo cho phần hoàn công cho nhà phố diện tích sàn 300 m2 rơi vào 20 – 30 triệu đồng, gồm một số khoản phí sau:
- Phí lập hồ sơ hoàn công và bản vẽ cho đơn vị xây dựng
- Thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng: Theo thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/06/2015, mức thuế khoán cho các hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là 5%, đối với xây dựng có bao thầu là 3%. Khoản này thường là nghĩa vụ của chủ thầu, cơ quan Nhà nước sẽ không giải quyết thủ tục nếu khoản này không được nộp. Do đó chủ nhà cần lưu ý thêm tại điểm này.
- Lệ phí trước bạ: 1% tổng giá trị căn nhà. Theo khoản 11 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ thuộc trường hợp được miễn thuế trước bạ.
Những câu hỏi thường gặp khi thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở
Ngoài những thông tin cơ bản trên, sẽ có những vấn đề, câu hỏi có thể gặp trong quá trình thực hiện thủ tục hoàn công, chủ nhà/chủ đầu tư có thể tham khảo thêm:
Trường hợp nào được miễn hoàn công?
Các trường hợp được miễn hoàn công được quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây Dựng 2014 và sửa đổi bổ sung 2020, cụ thể:
- Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp
- Một số công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị
- …
Không thực hiện hoàn công bị phạt như thế nào?
Pháp luật hiện hành không có quy định về thời hạn hoàn công sau khi xây dựng. Chủ nhà hoàn toàn không bị xử phạt về vấn đề này. Tuy nhiên, càng để lâu thì giá trị nhà ở sẽ càng mất giá trị.
Điều kiện để nghiệm thu công trình là gì?
Để công trình được nghiệm thu, cần đảm bảo 3 điều kiện:
- Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định thiết kế xây dựng
- Không còn tồn tại lớn về chất lượng thi công, không ảnh hưởng đến an toàn khai thác, sử dụng công trình.
- Có các văn bản nghiệm thu về công tác phòng cháy chữa cháy, vận hành thang máy an toàn theo quy định
Hoàn công sai với giấy phép xây dựng có được không?
Hoàn công sai so với giấy phép xây dựng được coi là không hợp lệ theo quy định Pháp luật về luật Xây dựng. Cần tuân thủ nội dung và quy định của giấy phép xây dựng được cấp. Nếu công trình hoàn công sai so với giấy phép thì có thể được yêu cầu điều chỉnh sửa chữa hoặc nặng hơn là chịu các hình thức xử phạt pháp lý.
Người không đứng tên giấy phép xây dựng có được ủy quyền làm thủ tục hoàn công không?
Tùy vào bối cảnh cụ thể mà có những yêu cầu riêng, tuy nhiên nếu không phải là người đứng tên xin cấp phép xây dựng thì cần liên hệ với cơ quan quản lý xây dựng để được tư vấn và hướng dẫn thực hiện quy trình hoàn công nhanh chóng.
Nhà chưa hoàn công vay ngân hàng được không?
Tùy vào yêu cầu, quy định và chính sách của ngân hàng mà có quyết định cho vay được hay không. Thông thường việc vay ngân hàng với nhà chưa hoàn công sẽ khó khăn hơn nhiều so với nhà đã hoàn công. Một số yếu tố cần tham khảo:
- Yêu cầu ngân hàng
- Giá trị căn nhà
- Các biện pháp đảm bảo rủi ro
- Thẩm định dự án và tiến độ hoàn công.
Vậy là Uy Vũ đã đem tới những thông tin cụ thể về hoàn công nhà ở cũng như những hướng dẫn chi tiết để chủ nhà/chủ đầu tư có thể chủ động trong quá trình thi công xây dựng. Để xem thêm các kiến thức thường thức khác, vui lòng xem thêm các bài viết tại mục tin tức. Hy vọng những kiến thức này sẽ hữu ích cho anh chị chủ đầu tư, chủ nhà trên hành trình kiến tạo và nuôi dưỡng ngôi nhà của mình.
