Chi phí phát sinh khi xây căn hộ cho thuê chính là nỗi lo hàng đầu của nhiều nhà đầu tư, bởi chỉ một vài khoản chi không lường trước cũng có thể khiến ngân sách ban đầu bị đội lên rất nhiều. Trong bài viết này, Kiến Trúc Uy Vũ sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại chi phí phát sinh khi xây căn hộ để rút ra kinh nghiệm cho bản thân nhé.
Vì sao chi phí phát sinh khó tránh khi xây căn hộ cho thuê?
Trên thực tế thì rất hiếm có công trình xây căn hộ cho thuê nào hoàn thành đúng 100% theo dự toán ban đầu. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan đan xen trong suốt quá trình thi công, cụ thể:
- Khảo sát địa hình, địa chất chưa kỹ: Nhiều chủ đầu tư bỏ qua hoặc làm sơ sài ở bước khảo sát nền đất. Điều này dẫn đến khi thi công móng mới phát hiện đất yếu, có mạch nước ngầm, phải xử lý lại từ đầu với chi phí cao hơn dự kiến.
- Thay đổi công năng, thiết kế giữa quá trình thi công: Trong trường hợp phần công trình đã lên hình, chủ đầu tư lại muốn điều chỉnh số phòng, cách chia layout để tối ưu công suất cho thuê. Điều này kéo theo việc đập phá, làm lại nhiều hạng mục đã hoàn thiện.
- Biến động giá vật liệu, nhân công: Giá sắt, thép, xi măng hay nhân công có thể tăng hoặc giảm tùy theo tình hình thị trường. Do đó, đối với các công trình kéo dài, phần tổng chi phí thi công sẽ vượt xa con số dự toán ban đầu.
- Thiếu kinh nghiệm dự toán của nhà đầu tư cá nhân: Không ít người lần đầu xây căn hộ cho thuê chỉ dự trù phần thô và hoàn thiện cơ bản, quên tính đến các chi phí “ẩn” như giấy phép, đấu nối điện nước, nội thất tối thiểu để vận hành cho thuê.
Các loại chi phí phát sinh khi xây căn hộ cho thuê
Để chủ động hơn trong việc lập kế hoạch tài chính, nhà đầu tư cần nắm rõ từng loại chi phí phát sinh cụ thể. Dưới đây là những nhóm chi phí phổ biến nhất mà hầu hết công trình xây căn hộ cho thuê đều có thể gặp phải.
Chi phí xử lý nền đất, móng
Đây là loại chi phí phát sinh khi xây căn hộ cho thuê thường xảy ra nhất. Vì nền đất là yếu tố không thể nhìn thấy trước khi đào móng. Do đó, chúng ít được tính vào kế hoạch chi phí ban đầu. Khi khảo sát địa chất không kỹ, đơn vị thi công chỉ phát hiện ra vấn đề sau khi đã bắt đầu đào, lúc đó phương án xử lý gần như là bắt buộc và không có nhiều lựa chọn để tiết kiệm chi phí.
Trên thực tế, riêng khoản này có thể khiến chi phí móng tăng 20-30% so với dự toán ban đầu, đặc biệt với các khu vực đất nền yếu như gần sông, ao hồ hoặc đất mới san lấp.
Chi phí thay đổi thiết kế
Khoản chi phí này phát sinh khi chủ đầu tư muốn chỉnh sửa bản vẽ sau khi đã thi công một phần công trình. Trường hợp này thường ít xảy ra. Sự thay đổi này xuất phát từ việc chủ đầu tư thay đổi mục tiêu kinh doanh giữa quá trình xây dựng. Vì căn hộ cho thuê cần tối ưu công suất phòng, nhiều người chỉ nhận ra layout chưa hợp lý khi công trình đã lên đến tầng 2, 3. Một số thay đổi thiết kế thường xảy ra như:
- Tăng số phòng cho thuê: Phải đập tường, làm lại hệ thống điện nước cho từng phòng mới, kéo theo chi phí vật liệu và nhân công tăng đáng kể.
- Đổi vị trí cầu thang, nhà vệ sinh: ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống cấp thoát nước đã thi công trước đó, buộc phải đục phá và đi lại đường ống.
- Thay đổi vật liệu hoàn thiện giữa chừng: ví dụ đổi từ sơn nước sang ốp gạch, hoặc nâng cấp cửa, sàn, khiến đơn giá hoàn thiện chênh lệch lớn so với hợp đồng gốc.
Mức phát sinh ở khoản này rất khó dự đoán trước, vì phụ thuộc hoàn toàn vào quy mô và thời điểm thay đổi thiết kế trong quá trình thi công.
Chi phí do giá vật liệu tăng
Các loại vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát, xi măng thường biến động theo thị trường và có thể tăng giá bất ngờ trong thời gian thi công. Đối với các công trình ngắn hạn thì sự thay đổi này không ảnh hưởng quá nhiều. Nhưng đối với các công trình dài hạn, đặc biệt với những công trình có tiến độ từ 6 tháng trở lên, thì sự thay đổi này cũng ảnh hưởng đáng kể chi phí khi xây dựng căn hộ cho thuê. Đây là loại chi phí phát sinh mang tính khách quan, nằm ngoài khả năng kiểm soát của cả chủ đầu tư và đơn vị thi công.
Chi phí giấy tờ, thủ tục pháp lý
Đây cũng là một chi phí phát sinh khi xây căn hộ cho thuê nhiều chủ đầu tư gặp phải. Nhiều người chỉ tính chi phí xin phép xây dựng ban đầu mà lại quên mất các khoản phát sinh sau đó trong suốt quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho công trình. Chẳng hạn như:
- Điều chỉnh giấy phép xây dựng: Khi thiết kế thay đổi so với bản vẽ đã được duyệt, chủ đầu tư phải làm thủ tục xin điều chỉnh, kéo theo phí thẩm định và thời gian chờ xử lý.
- Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy: Với công trình nhiều phòng cho thuê, yêu cầu về PCCC thường khắt khe hơn nhà ở thông thường, có thể phải bổ sung thiết bị hoặc thay đổi kết cấu thoát hiểm.
- Hoàn công công trình: Nếu thực tế thi công sai lệch so với bản vẽ được duyệt, việc hoàn công sẽ phức tạp và tốn thêm chi phí xử lý hồ sơ.
Đây là khoản dễ bị đội chi phí âm thầm, vì thủ tục hành chính ở từng địa phương có thể kéo dài và phát sinh thêm các loại phí không có trong dự toán ban đầu.
Chi phí phát sinh do chậm tiến độ
Loại chi phí phát sinh khi xây căn hộ cho thuê này cũng ít khi xảy ra. Chủ yếu là rơi vào trường hợp công trình bị trễ tiến độ vì thời tiết, thiếu vật liệu hay năng lực thi công kém,… Điều này khiến chủ đầu tư sẽ phải gánh thêm lãi vay ngân hàng trong thời gian dài hơn dự kiến, đồng thời mất cơ hội cho thuê và thu hồi vốn đúng hẹn. Đây là loại chi phí “vô hình” nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư.
Cách dự trù và kiểm soát chi phí phát sinh khi xây căn hộ cho thuê
Dù không thể loại bỏ hoàn toàn các khoản chi phí phát sinh, nhà đầu tư hoàn toàn có thể giảm thiểu rủi ro và kiểm soát ngân sách tốt hơn nếu chuẩn bị kỹ từ đầu. Một số cách thực hiện hiệu quả bao gồm:
- Dành quỹ dự phòng: Như đã nói, chi phí phát sinh khi căn hộ cho thuê rất đa dạng và không lường trước được. Cách tối ưu nhất là dự phòng 10% – 20% tổng vốn. Khoản dự phòng này giúp chủ đầu tư có sẵn nguồn tài chính để xử lý các tình huống phát sinh mà không phải xoay vốn gấp hoặc vay nóng với lãi suất cao.
- Chọn đơn vị thiết kế – thi công uy tín, hợp đồng minh bạch từng đầu mục: Hợp đồng càng chi tiết, rõ ràng về đơn giá vật liệu, nhân công và các điều khoản phát sinh thì chủ đầu tư càng dễ kiểm soát chi phí, tránh tình trạng bị đội giá tùy ý trong quá trình thi công.
- Chốt thiết kế trước khi thi công: Dành nhiều thời gian ở giai đoạn thiết kế để cân nhắc kỹ công năng, số phòng cho thuê sẽ giúp tránh được các khoản phát sinh do đập phá, sửa chữa sau này.
- Giám sát và nghiệm thu theo từng giai đoạn thi công: Việc theo sát tiến độ, chất lượng từng hạng mục giúp phát hiện sớm sai sót hoặc thi công không đúng bản vẽ, từ đó xử lý kịp thời trước khi phát sinh chi phí lớn hơn.
Trên đây là những loại chi phí phát sinh khi xây dựng căn hộ cho thuê mà Kiến Trúc Uy Vũ đã chia sẻ cho bạn. Hy vọng những thông tin này có ích đối với bạn. Theo dõi website kientrucuyvu.com.vn để xem thêm những bài viết hấp dẫn khác. Đừng quên liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn nếu bạn có nhu cầu thi công căn hộ cho thuê nhé.
