Chi phí xây căn hộ cho thuê 5 tầng luôn là câu hỏi được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm trước khi quyết định rót vốn vào mô hình kinh doanh này. Trong bài viết này, Uy Vũ sẽ giúp bạn nắm rõ các yếu tố tác động đến chi phí, đồng thời đưa ra bảng dự toán chi tiết theo từng hạng mục dựa trên một ví dụ thực tế để bạn dễ dàng tham khảo và áp dụng cho công trình của mình nhé.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây căn hộ cho thuê 5 tầng
Trước khi đi vào con số cụ thể thì nhà đầu tư cần hiểu rõ những yếu tố nào sẽ quyết định mức chi phí xây căn hộ cho thuê 5 tầng. Vì cùng một diện tích đất nhưng hai công trình có thể chênh lệch nhau hàng trăm triệu đồng tùy vào các lựa chọn dưới đây.
- Diện tích xây dựng và hệ số tầng: Chi phí được tính dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng, tức diện tích nền nhân với số tầng, nên căn hộ 5 tầng sẽ có tổng diện tích sàn lớn hơn nhiều lần so với nhà 1-2 tầng dù diện tích nền giống nhau.
- Vị trí xây dựng: Khu vực có địa chất yếu, đường vào nhỏ hẹp khó vận chuyển vật liệu hoặc xa trung tâm thường khiến chi phí thi công tăng thêm do phát sinh công vận chuyển và xử lý nền móng phức tạp hơn.
- Mức độ hoàn thiện: Lựa chọn hoàn thiện cơ bản, trung bình hay cao cấp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đơn giá vật liệu sử dụng như việc chọn loại gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh đến sơn nước và nội thất đi kèm.
- Số lượng phòng và công năng mỗi tầng: Càng nhiều phòng trên mỗi tầng, chi phí phân chia tường ngăn, hệ thống điện nước riêng cho từng phòng và nội thất cơ bản sẽ càng cao, dù tổng diện tích sàn không thay đổi.
- Đơn vị thiết kế – thi công: Mỗi nhà thầu có mức giá nhân công và chính sách báo giá khác nhau, nên cùng một bản vẽ nhưng tổng chi phí thi công thực tế vẫn có thể chênh lệch giữa các đơn vị.
Bảng dự toán chi phí xây căn hộ cho thuê 5 tầng theo từng hạng mục
Để giúp bạn dễ hình dung mức chi phí, dưới đây là bảng dự toán chi tiết áp dụng cho một công trình mẫu với diện tích nền 60m2, xây 5 tầng và thiết kế 20 phòng cho thuê.
Với quy mô này, tổng diện tích sàn xây dựng được tính bằng diện tích nền nhân số tầng, tương ứng 60m2 x 5 tầng = 300m2 sàn. Đây sẽ là cơ sở để tính toán chi phí cho từng hạng mục thi công dưới đây.
Lưu ý: Đây là chỉ là còn số ước tính một các đơn giản đề bạn có thể hình dung tổng thể được chi phí. Không chí xác 100%.
Chi phí phần thô
Hiện nay, đơn giá thi công phần thô dao động từ 3.300.000 VNĐ/m2 – 3.700.000 VNĐ/m2. Như vậy, tổng chi phí phần thô cho công trình 300m2 sàn sẽ nằm trong khoảng:
- 300m2 x 3.300.000 VNĐ = 990.000.000 VNĐ
- 300m2 x 3.700.000 VNĐ = 1.110.000.000 VNĐ
Chi phí phần thô cho căn hộ cho thuê 5 tầng diện tích 60m2 nền dao động khoảng 990.000.000 VNĐ – 1.110.000.000 VNĐ. Đơn giá này đã bao gồm nhân công và vật tư đi kèm, thường áp dụng cho các hạng mục thi công sau:
- Thi công cốt thép, đổ bê tông hệ khung kết cấu công trình: móng, giằng móng, cột, dầm, sàn, bản cầu thang.
- Thi công các hệ kết cấu tăng cường: bổ trụ, lanh tô, giằng tường, gờ bao sàn mái, gờ bao giếng trời, đóng lưới chống nứt.
- Xây tường toàn nhà: tường bao, tường ngăn phòng, bể phốt, hố ga, hộp gen, bậc cầu thang, bồn cây, tường bao quanh móng.
- Tô trát tường toàn bộ nhà.
- Nhân công thi công ốp, nền các tầng, nhà vệ sinh, ốp tường vệ sinh theo bảng khối lượng công việc đã thống nhất.
Chi phí phần hoàn thiện
Đối với phần hoàn thiện thì đơn giá dao động từ 2.100.000 VNĐ/m2 – 2.500.000 VNĐ/m2, tổng chi phí phần hoàn thiện cho 300m2 sàn được tính như sau:
- 300m2 x 2.100.000 VNĐ = 630.000.000 VNĐ
- 300m2 x 2.500.000 VNĐ = 750.000.000 VNĐ
Chi phí phần hoàn thiện cho công trình dao động khoảng 630.000.000 VNĐ – 750.000.000 VNĐ, bao gồm các hạng mục:
- Sơn bả toàn bộ tường trong và ngoài nhà.
- Lắp đặt cửa chính, cửa sổ, cổng ngõ, hàng rào,…
- Ốp lát gạch nền và tường khu vực sinh hoạt chung, nhà vệ sinh từng phòng.
- Lắp đặt thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, vòi sen cho từng phòng.
- Thi công trần thạch cao hoặc trần thả tại các khu vực theo thiết kế.
- Lắp các thiết bị điện ( Công tắc, mặt nạ, ổ cắm, đèn…)
- Lắp đặt lan can, tay vịn cầu thang, ban công các tầng.
Chi phí hệ thống điện, nước
Với đơn giá lắp đặt hệ thống điện nước dao động từ 550.000 VNĐ/m2 – 750.000 VNĐ/m2, chi phí cho hạng mục này được tính trên 300m2 sàn như sau:
- 300m2 x 550.000 VNĐ = 165.000.000 VNĐ
- 300m2 x 750.000 VNĐ = 225.000.000 VNĐ
Tổng chi phí hệ thống điện, nước cho công trình dao động khoảng 165.000.000 VNĐ – 225.000.000 VNĐ, bao gồm đường dây điện âm tường, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống ống điều hoà, đường ống PVC, ổ cắm, công tắc, đèn chiếu sáng cơ bản và lắp đặt đồng hồ điện nước riêng cho từng phòng để thuận tiện cho việc quản lý khi cho thuê.
Chi phí nội thất cơ bản phục vụ cho thuê
Để mỗi phòng có thể đưa vào khai thác cho thuê ngay, chủ đầu tư cần trang bị nội thất cơ bản cho từng phòng, bao gồm:
- Giường, nệm: 3.000.000 VNĐ – 4.000.000 VNĐ
- Tủ quần áo: 2.000.000 VNĐ – 3.000.000 VNĐ
- Bàn ghế làm việc/sinh hoạt: 1.000.000 VNĐ – 1.500.000 VNĐ
- Máy lạnh: 6.000.000 VNĐ – 7.000.000 VNĐ
- Bình nóng lạnh: 1.500.000 VNĐ – 2.000.000 VNĐ
- Rèm cửa, đèn và vật dụng khác: 1.500.000 VNĐ – 2.000.000 VNĐ
Tổng chi phí nội thất cơ bản cho mỗi phòng dao động khoảng 15.000.000 VNĐ – 19.500.000 VNĐ. Với 20 phòng cho thuê, tổng chi phí nội thất cho toàn bộ công trình sẽ là:
- 20 phòng x 15.000.000 VNĐ = 300.000.000 VNĐ
- 20 phòng x 19.500.000 VNĐ = 390.000.000 VNĐ
Như vậy, chi phí nội thất cơ bản phục vụ cho thuê cho cả công trình dao động khoảng 300.000.000 VNĐ – 390.000.000 VNĐ.
Như vậy, tổng chi phí xây dựng căn hộ cho thuê 5 tầng thường dao động trong khoảng 2.000.000.000 VNĐ – 2.500.000.000 VNĐ chưa tính chi phí phát sinh. Trên thực tế thì con số này còn có thể cao hơn nữa. Nhưng cơ bản là bạn cần ít nhất chuẩn bị hơn 2.500.000VNĐ nếu có ý định đầu tư căn hộ cho thuê.
Cách tối ưu chi phí khi xây căn hộ cho thuê 5 tầng
Sau khi nắm rõ các hạng mục chi phí cụ thể, nhà đầu tư có thể áp dụng một số cách dưới đây để tối ưu ngân sách mà không ảnh hưởng đến chất lượng công trình và hiệu quả cho thuê lâu dài.
- Lựa chọn thiết kế tối ưu công năng từng tầng: Bố trí số phòng và diện tích mỗi phòng hợp lý ngay từ đầu giúp tận dụng tối đa diện tích sàn.
- Chọn vật liệu phù hợp với phân khúc cho thuê: Nếu hướng đến đối tượng thuê là sinh viên, người lao động, chủ đầu tư có thể chọn vật liệu hoàn thiện cơ bản thay vì cao cấp để giảm chi phí.
- Làm việc với nhà thầu uy tín: Hợp đồng minh bạch về đơn giá, vật tư và tiến độ giúp chủ đầu tư kiểm soát chi phí tốt hơn, hạn chế tình trạng phát sinh không rõ nguyên nhân trong quá trình thi công.
- Mua vật tư theo lô lớn hoặc đặt trước khi giá ổn định: Với công trình nhiều phòng như mô hình 5 tầng 20 phòng, việc mua thiết bị vệ sinh, máy lạnh, nội thất theo số lượng lớn thường được nhận chiết khấu tốt hơn.
- Dự trù quỹ dự phòng cho chi phí phát sinh: Nên dành khoảng 10-15% tổng chi phí dự toán để chủ động xử lý các tình huống ngoài kế hoạch như xử lý nền đất, thay đổi thiết kế hoặc biến động giá vật liệu trong quá trình thi công.
Trên đây là cách hướng dẫn tính toán chi phí xây căn hộ cho thuê 5 tầng mà Kiến Trúc Uy Vũ đã chia sẻ cho bạn. Hy vọng những thông tin này có ích đối với bạn. Theo dõi website kientrucuyvu.com.vn để xem thêm những bài viết hấp dẫn khác. Đừng quên liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn nếu bạn có nhu cầu thi công căn hộ cho thuê nhé.
