Quy định PCCC căn hộ cho thuê là một trong những yêu cầu pháp lý quan trọng nhất mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng phải nắm rõ trước khi xây dựng và đưa công trình vào khai thác. Đặc biệt sau hàng loạt vụ cháy nghiêm trọng tại các nhà cho thuê nhiều phòng trong những năm gần đây, cơ quan chức năng đã siết chặt kiểm tra và xử phạt vi phạm PCCC trên diện rộng. Trong bài viết này, cùng Uy Vũ tìm hiểu kỹ hơn về quy định PCCC căn hộ cho thuê mới nhất nhé.
Quy định PCCC căn hộ cho thuê dựa trên những văn bản nào?
Để hiểu đúng và đầy đủ về quy định PCCC căn hộ cho thuê, trước tiên cần biết hệ thống văn bản pháp lý nào đang điều chỉnh lĩnh vực này. Hiện tại, các quy định PCCC áp dụng cho nhà ở cho thuê được xây dựng dựa trên bốn nhóm văn bản chính sau:
- Luật Phòng cháy và Chữa cháy 2001 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) là văn bản pháp lý cao nhất, đặt ra nguyên tắc và trách nhiệm PCCC cho mọi loại công trình xây dựng, bao gồm nhà ở cho thuê nhiều căn hộ.
- QCVN 06:2022/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình quy định các tiêu chuẩn kỹ thuật bắt buộc khi thiết kế hệ thống PCCC: từ vật liệu chống cháy, khoảng cách thoát hiểm, chiều rộng hành lang đến yêu cầu về hệ thống báo cháy tự động. Đây là tài liệu kỹ thuật mà đơn vị thiết kế PCCC phải tuân thủ.
- Thông tư 149/2020/TT-BCA của Bộ Công an quy định chi tiết quy trình thẩm duyệt bản vẽ thiết kế PCCC và nghiệm thu hệ thống trước khi đưa công trình vào sử dụng, bao gồm hồ sơ cần nộp, thời gian xử lý và trình tự thực hiện từng bước.
Nắm được ba nhóm văn bản này, chủ đầu tư sẽ có đầy đủ cơ sở pháp lý để xác định nghĩa vụ PCCC của công trình mình đang xây dựng hoặc đang khai thác.
Có phải nhà cho thuê nào bắt buộc phải có hệ thống PCCC?
Đây là câu hỏi mà rất nhiều chủ đầu tư nhà cho thuê thắc mắc. Câu trả lời là: không phải công trình nào cũng bắt buộc thẩm duyệt PCCC, nhưng tất cả đều phải đảm bảo điều kiện an toàn PCCC tối thiểu.
Theo quy định hiện hành, một công trình nhà ở cho thuê thuộc diện bắt buộc phải thẩm duyệt thiết kế PCCC và nghiệm thu trước khi đưa vào sử dụng khi đáp ứng một trong các tiêu chí sau: có từ 7 căn hộ trở lên, có tổng diện tích sàn xây dựng từ 300m² trở lên, hoặc có chiều cao công trình từ 5 tầng trở lên.
Với các công trình nhà cho thuê quy mô nhỏ hơn, ví dụ nhà 3–4 tầng, dưới 7 phòng, tuy không bắt buộc thẩm duyệt PCCC, nhưng chủ nhà vẫn nên đảm bảo các điều kiện an toàn cháy nổ cơ bản theo quy định, bao gồm trang bị bình chữa cháy, bố trí lối thoát hiểm thông thoáng và không để các vật liệu dễ cháy gần nguồn nhiệt.
Tóm lại, cần phân biệt rõ hai khái niệm: “thẩm duyệt PCCC bắt buộc” áp dụng cho công trình đủ ngưỡng quy định, và “điều kiện an toàn PCCC tối thiểu” áp dụng cho tất cả nhà cho thuê không phân biệt quy mô. Chủ đầu tư cần xác định rõ công trình của mình thuộc nhóm nào để chuẩn bị đúng hồ sơ và hạng mục kỹ thuật.
Checklist hạng mục PCCC bắt buộc cho căn hộ cho thuê
Khi đã xác định công trình thuộc diện áp dụng quy định PCCC căn hộ cho thuê, bước tiếp theo là biết cần lắp đặt những hạng mục kỹ thuật nào. Dưới đây là danh sách các hạng mục cơ bản và bắt buộc được tổng hợp dựa trên QCVN 06:2022/BXD và thực tế tư vấn các dự án nhà cho thuê:
- Hệ thống báo cháy tự động: Đây là hạng mục bắt buộc với hầu hết các công trình nhà cho thuê từ 5 tầng trở lên hoặc từ 7 căn hộ trở lên. Hệ thống gồm các đầu báo khói lắp tại hành lang và bên trong từng căn hộ, đầu báo nhiệt tại bếp và khu vực dễ phát sinh nhiệt, chuông và đèn báo cháy tại mỗi tầng. Khi có sự cố, hệ thống sẽ tự động phát tín hiệu cảnh báo để người thuê có thời gian thoát nạn kịp thời trước khi đám cháy lan rộng.
- Bình chữa cháy xách tay: Đây là hạng mục bắt buộc với mọi loại nhà cho thuê, kể cả công trình nhỏ không thuộc diện thẩm duyệt. Mỗi tầng cần bố trí ít nhất một bình chữa cháy bột loại MFZ4 hoặc MFZ8 tại vị trí dễ thấy, dễ lấy ở hành lang chung.
- Lối thoát hiểm và đèn chỉ dẫn thoát nạn: Cầu thang thoát hiểm phải có chiều rộng tối thiểu 1,2m, thông suốt từ tầng trên xuống tầng trệt và ra đến lối ra bên ngoài mà không bị vật cản che chắn. Tại mỗi tầng và mỗi điểm rẽ của hành lang phải lắp đèn chỉ dẫn thoát nạn (đèn EXIT) đảm bảo người thuê nhìn thấy hướng thoát ngay cả trong điều kiện khói dày.
- Vật liệu và cấu kiện chống cháy lan: Cửa buồng thang thoát hiểm phải là cửa chống cháy có khả năng chịu nhiệt tối thiểu 30 phút (ký hiệu EI30), tự đóng khi không có người đi qua. Tường ngăn giữa các căn hộ phải được xây bằng vật liệu không cháy hoặc khó cháy để ngăn đám lửa lan từ căn này sang căn kế bên.
- Bể nước và máy bơm chữa cháy: Đối với công trình bắt buộc thẩm duyệt PCCC, cần có bể chứa nước dự phòng chữa cháy với dung tích tối thiểu theo quy chuẩn (thường từ 3–9m³ tùy diện tích và số tầng), kết hợp với máy bơm chữa cháy chạy điện và máy bơm dự phòng chạy động cơ diesel để đảm bảo hoạt động được cả khi mất điện.
Chi phí lắp đặt hệ thống PCCC cho căn hộ cho thuê là bao nhiêu?
Một trong những lo ngại phổ biến nhất khi bàn đến quy định PCCC căn hộ cho thuê là vấn đề chi phí. Thực tế, mức đầu tư dao động khá lớn tùy quy mô công trình.
Chẳng hạn như nhà dưới 5 tầng, dưới 7 căn chỉ cần trang bị cơ bản như bình chữa cháy, đèn EXIT và biển thoát hiểm, tổng chi phí thường chỉ từ 3–8 triệu đồng. Với nhà 5–7 tầng thuộc diện bắt buộc thẩm duyệt, chi phí lắp đặt trọn gói hệ thống đầy đủ dao động từ 50–120 triệu đồng.
Các công trình từ 8 tầng trở lên có thể lên đến 150 –300 triệu. Tuy nhiên, con số này chỉ chiếm khoảng 5–10% tổng vốn xây dựng, một khoản đầu tư hoàn toàn hợp lý so với rủi ro pháp lý và tổn thất tài sản nếu để xảy ra hỏa hoạn. Ngoài ra, chủ đầu tư cần tính thêm chi phí bảo trì định kỳ hàng năm.
Vi phạm quy định PCCC căn hộ cho thuê bị xử phạt như thế nào?
Nhiều chủ nhà cho thuê xem nhẹ quy định PCCC căn hộ cho thuê vì cho rằng khả năng bị kiểm tra thấp. Tuy nhiên, thực tế hiện nay đã thay đổi hoàn toàn sau các vụ cháy nghiêm trọng. Mức xử phạt theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực PCCC không hề nhẹ.
Các hành vi vi phạm phổ biến và mức phạt tương ứng bao gồm:
- Không trang bị bình chữa cháy hoặc trang bị không đúng số lượng theo quy định có thể bị phạt từ 2–5 triệu đồng
- Không có hệ thống báo cháy tự động tại công trình thuộc diện bắt buộc bị phạt từ 15–25 triệu đồng
- Không lắp đặt đèn chỉ dẫn thoát nạn và lối thoát hiểm đúng quy cách bị phạt từ 3–8 triệu đồng.
- Không thực hiện thẩm duyệt PCCC hoặc không có biên bản nghiệm thu PCCC mà vẫn đưa công trình vào sử dụng cho thuê, mức phạt có thể lên tới 50–75 triệu đồng đối với cá nhân và cao hơn đối với tổ chức.
Ngoài phạt tiền, cơ quan chức năng còn có thể áp dụng các biện pháp bổ sung nghiêm khắc hơn: đình chỉ hoạt động cho thuê, buộc tháo dỡ các hạng mục xây dựng không đúng với bản vẽ, hoặc buộc lắp đặt bổ sung toàn bộ hệ thống PCCC đúng quy chuẩn trong thời hạn nhất định.
Trên đây là những quy định PCCC căn hộ cho thuê mà Kiến Trúc Uy Vũ đã chia sẻ cho bạn. Hy vọng những thông tin này có ích đối với bạn. Theo dõi website kientrucuyvu.com.vn để xem thêm những bài viết hấp dẫn khác. Đừng quên liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn nếu bạn có nhu cầu thi công căn hộ cho thuế nhé.
